Hier beginnt Ihr Leben

Einzigartige Villa, eingebettet in die idyllische Hanglage

Wörth an der Donau

Stilvolles Wohnen in Stadtnähe

Geräumige Villa, eingebettet in die idyllische
Hanglage von Wörth an der Donau. Mit einer
großzügigen Wohnfläche von 577 m² und einem
weitläufigen Grundstück bietet dieses Haus viel Platz für individuelle Gestaltungsmöglichkeiten. Die gepflegte Substanz aus dem Baujahr 1970 schafft eine solide Basis, um modernes Wohnen in einem etablierten Umfeld zu realisieren.

Großes, weitläufiges Grundstück mit viel Privatsphäre
Stillgelegter Pool mit Möglichkeit zur Wiederherstellung
Saunabereich für Erholung im eigenen Zuhause
Sehr gepflegt, mit regelmäßig durchgeführten
Modernisierungsmaßnahmen
Praktische Raumaufteilung über drei Etagen
Mehrere Stellplätze und Garagen direkt am Haus

Die wichtigsten Daten zur Immobilie auf einen Blick

Die Villa liegt in ruhiger Hanglage am Riegelberg, nur wenige Minuten von der Stadtmitte Wörth
an der Donau entfernt. Dank der Nähe zur Autobahn A3 ist Regensburg schnell erreichbar, und
auch der öffentliche Nahverkehr bietet eine gute Anbindung. In fußläufiger Entfernung befinden
sich Supermärkte und Dienstleistungsangebote für den täglichen Bedarf. Die idyllische
Umgebung und die großzügigen Waldflächen bieten zudem viel Natur und
Erholungsmöglichkeiten direkt vor der Haustür

Wohnfläche:

ca. 350 m²

Nutzfläche:

ca. 1.333 m²

Grundstücksﬂäche:

ca. 5.479 m²

Bruttogrundfläche (gesamt):

1.333 m²

Baujahr:

1970

Zimmeranzahl:

12 Zimmer

Befeuerung/Heizung:

Ölzentralheizung mit
einem Viessmann
Ölbrennwertkessel (Modell
Vitoplex 300)

Bauart:

massiver Ziegelbau

Zustand:

Sehr gut, regelmäßige
Instandhaltung und
kleinere Modernisierungen

PKW Stellplätze / Garagen:

5 PKW-Stellplätze und
3 Garagen

Besonderheiten:

stillgelegte Poolanlage
(wiederherstellbar), Sauna,
Luftschutzbunker

Kaufpreis:
1.300.000 €

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Ihr Neues Zuhause in der Übersicht

Die Außenanlage

Vielfältig entspannen, spielen, Natur genießen

Die weitläufige und gepflegte Außenanlage der Villa bietet viel Platz und zahlreiche
Gestaltungsmöglichkeiten. Umgeben von altem Baumbestand und in Hanglage gelegen, genießen Sie hier Ruhe und Natur direkt vor der Haustür. Die großzügige Auffahrt und der große Freisitz schaffen ein einladendes Ambiente, das zum Verweilen einlädt.

PKW Stellplätze und Garage

Die geräumige Garage bietet Platz für drei
Fahrzeuge und ist direkt vom Haus aus
zugänglich. Zusätzlich stehen auf dem
großzügig gepflasterten Vorplatz fünf weitere
Stellplätze zur Verfügung, ideal für Besucher
oder zusätzliche Fahrzeuge.

Das Erdgeschoss

Das Erdgeschoss – Herzstück des Hauses

Vom großzügigen Haupteingang mit
Marmorboden und eleganter Treppe
betreten Sie das weitläufige Erdgeschoss.
Hier finden sich ein helles Wohnzimmer,
ein angrenzendes Esszimmer und eine
praktische Küche mit direktem Zugang
zum überdachten Freisitz. Zudem bietet
das Erdgeschoss zwei separate
Wohnbereiche, die ideal für Gäste oder
individuelle Nutzungsmöglichkeiten sind.

Stilvoller, einladender Eingangsbereich Der großzügige Eingangsbereich empfängt Sie mit einem hellen Marmorboden und einer stilvollen Treppe, die sofort ein Gefühl von Eleganz und Wärme vermittelt. Die exklusive und geschmackvolle Gestaltung verleiht der Immobilie bereits beim Betreten eine besondere Note und sorgt für einen einladenden ersten Eindruck

Ihr Ort zum Wohlfühlen
Das Wohnzimmer ist das Herz des Hauses – ein heller, gemütlicher Raum, der zu entspannten Stunden mit Familie und Freunden einlädt. Mit großzügigen Fenstern und direktem Zugang zum Freisitz wird hier eine harmonische Verbindung von Innen- und Außenbereich geschaffen. Perfekt, um die Sonne zu genießen oder den Tag in angenehmer Atmosphäre ausklingen zu lassen.

Küche und Esszimmer – Gemeinsam genießen
Die großzügige Küche und das separate Esszimmer laden zu kulinarischen Erlebnissen und geselligen Momenten ein. Die direkte Verbindung beider Räume schafft eine warme und einladende Atmosphäre, ideal für gemütliche Mahlzeiten im Kreise der Familie oder stilvolle Dinner mit Gästen. Hier wird Kochen zum gemeinsamen Erlebnis!

Praktikabilität trifft Komfort
Der gut durchdachte Waschraum bietet alles, was für einen reibungslosen Haushaltsalltag benötigt wird. Mit viel Stauraum und einer praktischen Anordnung wird der Wasch- und Trockenbereich zum funktionalen Rückzugsort, der das Haus in puncto Komfort und Organisation perfekt ergänzt.

Ihr Rückzugsort der Ruhe
Das großzügige Hauptschlafzimmer bietet eine Oase der Entspannung und Erholung. Mit seinem durchdachten Schnitt und direktem Zugang zum Balkon lädt es dazu ein, die Morgensonne zu genießen und den Tag in ruhiger Atmosphäre ausklingen zu lassen. Ein persönlicher Rückzugsort, der Geborgenheit und Wohlbefinden vereint.

Neben dem großen Schlafzimmer befindet sich im ersten Wohnbereich das charmante Gästezimmer. Durch seine warme Atmosphäre und die durchdachte Raumaufteilung fühlen sich Ihre Besucher hier sofort willkommen und wohl.

Großes Badezimmer – Entspannung pur
Das großzügige Badezimmer im ersten Wohnbereich bietet mit einer Badewanne, einer ebenerdigen Dusche und Doppelwaschbecken den idealen Raum für entspannte Wellness-Momente. Hier treffen Funktionalität und Komfort aufeinander, um den Start in den Tag oder das abendliche Abschalten besonders angenehm zu gestalten.

Ein eigenes kleines Reich
Der Wohnbereich 2 besteht aus einem modernen kleinen Duplex, der wie eine Einliegerwohnung funktioniert. Dieser Bereich verfügt über ein Wohn- und Arbeitszimmer im unteren und ein Schlafzimmer im oberen Bereich. Dahinter befindet sich ein noch ausbaufähiger Dachboden.. Ideal geeignet als eigenständiger Wohnbereich.

Das Dachgeschoss

Der Dachboden ist noch ausbaufähig

Der geräumige Dachboden bietet enormes Ausbaupotenzial. Mit seiner großzügigen Fläche und den stabilen Holzbalken ist er ideal, um zusätzlichen Wohnraum, einen Hobbyraum oder Lagerflächen zu schaffen. Durch die offene Struktur und die Möglichkeit, den Dachboden individuell zu gestalten, kann dieser Raum zu einem echten Highlight des Hauses werden. Ideal für kreative Köpfe, die ihren Wohntraum verwirklichen wollen!

Fast wie ein Nestchen
Der gemütliche Schlafbereich unter dem Dach bietet eine charmante Atmosphäre mit einer schrägen Holzdecke und einem großen Fenster, das viel Tageslicht hereinlässt. Die integrierten Ablagen und der
Stauraum unter dem Dach schaffen zusätzlichen Platz.

Das Schlafzimmer mit gemütlicher Bettecke erinnert fast an ein Tiny Home und vermittelt Geborgenheit und Gemütlichkeit.

Untergeschoss

Das Untergeschoss – Wohnen, Wellness und Rückzug

Im Untergeschoss erwartet Sie ein großzügiger Wohnbereich mit warmen Holzelementen und einer rustikalen Steinwand, die eine gemütliche Atmosphäre
schaffen. Die große Fensterfront bietet viel Tageslicht und einen Blick ins Grüne, während die angrenzende Bar perfekt für gesellige Abende ist. Der direkt zugängliche Spa-Bereich mit Sauna, Solarium und barrierefreier Dusche lädt zur Entspannung ein. Zusätzlich finden sich im Untergeschoss mehrere Schlafzimmer mit direktem Zugang zur Terrasse, die sich ideal als Gästezimmer oder privater Rückzugsort eignen. Ein besonderes Highlight ist der voll funktionsfähige Luftschutzbunker, der für Sicherheit sorgt.

Ein Rückzugsort für Entspannung
und gesellige Stunden
Dieser großzügige Wohnbereich im Untergeschoss besticht durch seine warme und einladende Atmosphäre. Die große Fensterfront lässt viel Tageslicht in den Raum strömen und bietet einen malerischen Blick ins Grüne. Die Holzdecke und der rustikale Steinwandakzent verleihen dem Raum eine natürliche Eleganz. Zusätzlich beherbergt das Wohnzimmer einen verschlossenen Pool, der mit geringem Aufwand reaktiviert werden kann und somit die Möglichkeit für zukünftige Wellness- und Freizeitgestaltung bietet. Der integrierte Barbereich schafft eine perfekte Kulisse für gesellige Zusammenkünfte und entspannte Abende.

Die integrierte Bar bietet eine charmante Möglichkeit zur Bewirtung von Gästen. Perfekt für gesellige Abende oder entspannte Stunden.

Komfort und Entspannung in harmonischer Atmosphäre

Dieses einladende Schlafzimmer bietet einen idealen Rückzugsort für erholsame Nächte. Der durchdachte Grundriss und die warmen Farbtöne schaffen eine harmonische und entspannende Atmosphäre. Mit einem eigenen WC ausgestattet, vereint das Schlafzimmer Komfort und Funktionalität. Direkt vom Schlafzimmer aus haben Sie Zugang zum Spa-Bereich, der mit einer Sauna und weiteren Wellness-Möglichkeiten aufwartet. Diese Kombination aus privatem Rückzugsort und luxuriösem Spa garantiert, dass Entspannung und Erholung direkt vor der Tür liegen

Flexibilität für individuelle Bedürfnisse

Diese beiden zusätzlichen Zimmer im Untergeschoss bieten hervorragende Möglichkeiten für verschiedene Nutzungsszenarien. Ob als Gästezimmer für Besuch oder als ruhiger Arbeitsplatz – diese Räume sind vielseitig einsetzbar und perfekt auf die Bedürfnisse ihrer Bewohner abgestimmt. Die großzügigen Fenster sorgen für ausreichend Tageslicht und schaffen eine helle, freundliche Atmosphäre. Jedes Zimmer ist geschmackvoll gestaltet und lädt zum Verweilen ein. Mit ihren flexiblen Nutzungsmöglichkeiten fügen sich die Zimmer nahtlos in das Gesamtkonzept des Untergeschosses ein und bieten idealen Raum für Kreativität und Entspannung.

Praktische Lösungen für den Alltag
und kreative Entfaltung

Der Heizungsraum ist das technische Herzstück des Hauses und sorgt für eine effiziente Wärmeversorgung. Ausgestattet mit einem modernen Viessmann Ölbrennwertkessel bietet dieser Raum nicht nur zuverlässige Heizleistung, sondern auch ausreichend Platz für Wartungsarbeiten und technische Ausstattung. Klare Strukturen und gut organisierte Leitungen gewährleisten einen reibungslosen Betrieb und tragen zur Langlebigkeit der Heizungsanlage bei.

Angrenzend dazu befindet sich der Hobbyraum, der vielseitige Nutzungsmöglichkeiten bietet. Ob als kreatives Atelier, Werkstatt oder zusätzlicher Stauraum – dieser Raum kann individuell gestaltet werden, um den persönlichen Bedürfnissen gerecht zu werden. Mit ausreichender Belüftung und Tageslicht schafft der Hobbyraum eine angenehme Atmosphäre, die zum Schaffen und Entspannen einlädt.

Vielfältige Nutzungsmöglichkeiten für jeden Bedarf

Der zweite Wohnbereich im Untergeschoss bietet eine gemütliche und einladende Atmosphäre. Durch das intelligente Raumkonzept eignet sich dieser Bereich hervorragend als zusätzlicher Wohnraum, Gästezimmer oder auch als Arbeitszimmer. Die großen Fenster sorgen für viel Tageslicht und schaffen eine angenehme, freundliche Atmosphäre.

Im eigenen Wellness-Bereich die Seele baumeln lassen

Der Wellnessbereich bietet die perfekte Atmosphäre zum Entspannen nach einem anstrengenden Tag mit einer gemütlichen Sauna und einem Solarium, ideal zum Entspannen und Wohlfühlen, mit einer großen barrierefreien Dusche.

Das Wertvollste schützen

Der Bunker im Untergeschoss stellt eine einzigartige Sicherheitsvorrichtung dar, die für verschiedene Notfallszenarien konzipiert wurde. Mit robuster Bauweise und speziellen Lüftungs- und Filtersystemen bietet dieser Raum einen geschützten Rückzugsort, der im Ernstfall maximale Sicherheit gewährleistet.

Der Bunker ist nicht nur funktional, sondern bietet auch ausreichend Platz für die Lagerung von Vorräten und wichtigen Gegenständen.
Robuste Metallregale sorgen dafür, dass alles geordnet und leicht
zugänglich ist. Egal ob für den Notfall oder als zusätzlicher Stauraum,
dieser Bunker erfüllt eine wertvolle Rolle im Gesamtkonzept des Hauses und bietet gleichzeitig ein Gefühl der Sicherheit und Geborgenheit.

Kellergeschoss

Das Kellergeschoss – Funktionalität trifft auf Technik

Im Kellergeschoss befindet sich die technische Zentrale des Hauses. Der Heizungsraum ist mit einem modernen Viessmann Ölbrennwertkessel ausgestattet, der effiziente Wärmeversorgung garantiert. Zusätzlich bietet das Kellergeschoss weitere Technikräume, die perfekt organisiert sind und für einen reibungslosen Betrieb sorgen. Auch als Lager- und Abstellfläche bietet dieses Geschoss ausreichend Platz für alle nötigen Geräte und Materialien, die im Haus
benötigt werden. Ein idealer Ort für zusätzliche Vorräte und Werkzeuge.

Energieausweis

Das Kellergeschoss – Funktionalität trifft auf Technik

Nachhaltiges Potenzial entdecken und gezielt modernisieren Diese Immobilie bietet eine solide Grundlage für zukünftige Modernisierungen in Sachen Energieeffizienz. Mit der aktuellen Energieeffizienzklasse H besteht großes Potenzial, den Energiebedarf durch gezielte Maßnahmen zu senken und einen aktiven Beitrag zum Umweltschutz zu leisten.

Gebäudetyp:

freistehendes Einfamilienhaus

Baujahr lt. Energieausweis:

1970

Hauptenergieträger:

Heizöl

Energieeffizienzklasse:

Endenergiebedarf:

299.2 kWh/(m2.a)

Dokumente & Informationen

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Immobilienspezialist Gewerbe / Renditeobjekte / Neubau

Michael Straubmeier